Вопрос:
Жильцы нашего дома не довольны работой управляющей организации. Есть ли возможность у собственников дома отказаться от договора с управляющей организацией без обращения в судебные инстанции и перейти в другую управляющую компанию или ТСЖ?
п.Аркуль
Ответ:
При выборе собственниками на общем собрании управляющей организации последняя несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг, выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания.
Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором.
Возможность расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке прямо установлена Жилищным кодексом РФ.
Жилищный кодекс предусматривает в пункте 8.1. статьи 162 право собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (т.е. должен быть надлежащим образом оформлен протокол общего собрания) в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Доказывать в судебном порядке факт невыполнения управляющей организацией условий договора, чтобы реализовать свое право на односторонний отказ от исполнения договора, собственники не должны. Следовательно, если на общем собрании будет принято решение о смене управляющей организации (по причине невыполнения ею условий договора), формально этого будет достаточно для легитимного расторжения договора в одностороннем порядке.
Согласно позиции Президиума ВАС РФ, п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 04.06.2011), позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
При одностороннем расторжении собственниками жилых помещений договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (п.2 ст.453 ГК РФ).
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
При расторжении договора с управляющей организацией собственники помещений в многоквартирном доме обязаны на общем собрании в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией
и в случае, если выбрана новая управляющая компания, заключить с ней договор управления многоквартирным домом.
О.И. Халевина,
зав. отделом юридической
и кадровой работы
администрации района.